Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten

Kurz gesagt

Eine Einliegerwohnung können Sie als Ferienwohnung vermieten, wenn das Baurecht es zulässt und die Wohnung für Gäste ausgestattet ist. Klären Sie vorher mit dem Bauamt, ob eine Nutzungsänderung beantragt werden muss, und informieren Sie Ihre Versicherung. Den Alltag mit den Gästen können Sie abgeben.

Brauche ich eine Genehmigung?

Häufig ja. Nach einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs von 2023 ist die Nutzung als Ferienwohnung kein Wohnen im Sinne der Baunutzungsverordnung. Wird aus einer Einliegerwohnung, die bisher dauerhaft bewohnt war, eine Ferienwohnung, ist das in der Regel eine Nutzungsänderung, die genehmigt werden muss. In allgemeinen Wohngebieten sind Ferienwohnungen nach § 13a BauNVO nur ausnahmsweise zulässig.

Rufen Sie beim Bauamt Ihrer Gemeinde an, bevor Sie investieren. Die Frage ist dort Alltag.

Was Feriengäste in einer Einliegerwohnung erwarten

Einen eigenen Eingang oder zumindest einen klar getrennten Zugang
Eine vollständig ausgestattete Küche mit Geschirr für die maximale Gästezahl
Bettwäsche und Handtücher, die bei der Ankunft bereitliegen
WLAN, das auch im Schlafzimmer funktioniert
Einen Stellplatz, denn am Chiemsee reisen die meisten Gäste mit dem Auto an
Eine Hausordnung, die Ruhezeiten und Müll freundlich, aber klar regelt

Gastgeber sein, ohne ständig gestört zu werden

Das ist die Sorge, die wir am häufigsten hören. Sie wohnen im selben Haus und wollen nicht jede Frage zum Herd selbst beantworten. Deshalb laufen bei uns alle Nachrichten der Gäste über uns, auch die Übergabe und die Reinigung. Sie entscheiden, in welchen Zeiträumen vermietet wird, und können Wochen blockieren, in denen Sie selbst Besuch haben.

Versicherung und Steuern

Informieren Sie Ihre Wohngebäude- und Hausratversicherung, dass ein Teil des Hauses an wechselnde Gäste vermietet wird. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist sinnvoll. Rauchwarnmelder sind in Bayern in Schlafräumen und Fluren Pflicht.

Die Einnahmen sind in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Für die kurzfristige Vermietung gilt bei der Umsatzsteuer der ermäßigte Satz von 7 Prozent, wenn Sie nicht unter die Kleinunternehmerregelung fallen. Das klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.

Häufige Fragen

Darf ich meine Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten?

Meistens, aber oft nur mit Genehmigung. Die Umnutzung einer dauerhaft bewohnten Einliegerwohnung zur Ferienwohnung gilt in Bayern in der Regel als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Klären Sie das vorab mit dem Bauamt Ihrer Gemeinde.

Muss ich als Eigentümer im Haus die Gäste selbst betreuen?

Nein. Wenn Chiemgau Comfort die Vermietung übernimmt, laufen Anfragen, Nachrichten, Übergabe und Reinigung über uns. Sie entscheiden nur, in welchen Zeiträumen vermietet wird.

Einliegerwohnung als Ferienwohnung. Platz ist da, nur die Zeit fehlt.