Ferienwohnung am Chiemsee vermieten: Checkliste 2026

Kurz gesagt

Bevor Sie eine Wohnung am Chiemsee an Feriengäste vermieten, sollten sechs Dinge geklärt sein: ob die Nutzung als Ferienwohnung baurechtlich erlaubt ist, ob die Eigentümergemeinschaft sie zulässt, was die Gemeinde an Kurbeitrag und Zweitwohnungsteuer verlangt, wie Sie die Einnahmen versteuern, ob Ihre Versicherungen informiert sind und ob Rauchmelder hängen.

Darf die Wohnung überhaupt Ferienwohnung sein?

Das ist die Frage, die am häufigsten übersehen wird. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat 2023 entschieden, dass der Aufenthalt in einer Ferienwohnung kein Wohnen im Sinne der Baunutzungsverordnung ist. Wer eine normale Wohnung dauerhaft an Feriengäste vermieten will, braucht deshalb in der Regel eine Genehmigung für die Nutzungsänderung. Ohne sie kann die Behörde die Vermietung untersagen.

In allgemeinen Wohngebieten sind Ferienwohnungen nach § 13a BauNVO nur ausnahmsweise zulässig. Ob Ihre Wohnung betroffen ist, sagt Ihnen das Bauamt der Gemeinde oder das Landratsamt Rosenheim bzw. Traunstein. Ein kurzer Anruf dort spart später viel Ärger.

Zweckentfremdung: In Bayern gilt das Zweckentfremdungsverbot nur dort, wo eine Gemeinde eine eigene Satzung erlassen hat, zum Beispiel in München. In den Gemeinden am Chiemsee haben wir bis Oktober 2026 keine solche Satzung gefunden. Fragen Sie trotzdem bei Ihrer Gemeinde nach.

Was sagt die Eigentümergemeinschaft?

Gehört Ihre Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, schauen Sie in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Der Bundesgerichtshof hat 2010 entschieden, dass die Vermietung an Feriengäste grundsätzlich zur erlaubten Wohnnutzung gehört, wenn die Teilungserklärung sie nicht ausschließt. 2019 hat er klargestellt, dass die Gemeinschaft die Kurzzeitvermietung nicht per Mehrheitsbeschluss verbieten kann, sondern nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Trotzdem: Reden Sie mit den Nachbarn, bevor die ersten Gäste kommen. Das ist am Ende wichtiger als jedes Urteil.

Kurbeitrag, Gästekarte und Meldeschein

Viele Orte am Chiemsee sind staatlich anerkannte Kur-, Luftkur- oder Erholungsorte und dürfen einen Kurbeitrag erheben. Nach Art. 7 des bayerischen Kommunalabgabengesetzes kann die Gemeinde Sie als Vermieter verpflichten, Ihre Gäste zu melden, den Beitrag einzuziehen und abzuführen. Zwei Beispiele aus den Satzungen und Gästemappen:

Ort	Erwachsene pro Tag	Kinder pro Tag
Prien am Chiemsee	2,00 € (ab 16 Jahren)	1,00 € (7 bis 15 Jahre)
Chieming	1,00 €	0,50 € (6 bis 16 Jahre)

Im Gegenzug bekommen Ihre Gäste eine Gästekarte. In Prien, Rimsting, Gstadt, Breitbrunn und Oberaudorf fahren sie damit kostenlos mit Bus und Bahn in den MVV-Zonen, die auf der Karte stehen. Rund um den See gilt sie im Sommer auch für die Chiemsee-Ringlinie. Schreiben Sie das ins Inserat, Gäste fragen danach.

Meldeschein: Seit dem 1. Januar 2025 brauchen nur noch ausländische Gäste einen besonderen Meldeschein nach dem Bundesmeldegesetz. Für deutsche Gäste ist er weggefallen. Für den Kurbeitrag darf die Gemeinde die Daten aller Gäste aber weiterhin verlangen.

Zweitwohnungsteuer

Viele Gemeinden am See erheben eine Zweitwohnungsteuer, darunter laut einer Aufstellung des Landtags (Stand 2018) Prien, Bernau, Breitbrunn, Rimsting, Eggstätt, Chieming, Seeon-Seebruck und Übersee. Steuerpflichtig ist, wer die Wohnung auch selbst nutzen kann. Eine reine Kapitalanlage ohne Eigennutzung ist nicht betroffen.

In Chieming zum Beispiel beträgt die Steuer 20 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Wer die Eigennutzung über einen Vertrag mit einer Vermietungsagentur begrenzt, zahlt nur einen Teil davon. Wie das genau funktioniert, steht in unserem Ratgeber zur Eigennutzung.

In Bayern gibt es außerdem eine Einkommensgrenze: Wer im vorletzten Jahr nicht mehr als 29.000 Euro positive Einkünfte hatte (Verheiratete 37.000 Euro), kann sich auf Antrag befreien lassen.

Einkommensteuer und Umsatzsteuer

Einnahmen aus einer Ferienwohnung sind in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gewerblich wird es erst, wenn das Angebot hotelähnlich ist, etwa mit Rezeption oder umfangreichen Zusatzleistungen.

Bei der Umsatzsteuer gilt für die kurzfristige Vermietung von Wohnraum der ermäßigte Satz von 7 Prozent. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, etwa ein Stellplatz oder Getränke, werden mit 19 Prozent besteuert. Kleinunternehmer ist seit 2025, wer im Vorjahr höchstens 25.000 Euro und im laufenden Jahr höchstens 100.000 Euro Umsatz hat.

Ob das Finanzamt Ihre Kosten anerkennt, hängt stark davon ab, ob und wie viel Sie die Wohnung selbst nutzen. Lassen Sie das von Ihrem Steuerberater prüfen, bevor Sie anfangen.

Versicherung und Rauchmelder

Sagen Sie Ihrer Gebäude- und Hausratversicherung, dass die Wohnung an Feriengäste vermietet wird. Eine Gefahrerhöhung müssen Sie dem Versicherer nach § 23 VVG unverzüglich anzeigen. Sinnvoll sind außerdem eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und eine Inventarversicherung, die Ferienvermietung ausdrücklich einschließt.

Rauchwarnmelder sind in Bayern Pflicht, in Schlafräumen, Kinderzimmern und in Fluren, die zu Aufenthaltsräumen führen. Laut Bauministerium gilt das auch für Ferienwohnungen.

Sterne-Klassifizierung: freiwillig, aber hilfreich

Der Deutsche Tourismusverband vergibt Sterne für Ferienwohnungen. Geprüft wird vor Ort nach rund 130 Kriterien, die Klassifizierung gilt drei Jahre und kostet laut DTV-Broschüre 214,20 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Pflicht ist sie nicht. Für Gäste, die Ihre Wohnung noch nicht kennen, ist sie aber ein Anhaltspunkt.

Unsere Checkliste vor dem Start

Bauamt fragen: Ist eine Nutzungsänderung nötig, liegt eine Genehmigung vor?
Teilungserklärung prüfen und mit der Eigentümergemeinschaft sprechen
Tourist-Info oder Gemeinde: Kurbeitrag, Gästekarte, Meldeweg
Zweitwohnungsteuer: Satzung der Gemeinde lesen, Eigennutzung planen
Steuerberater: Vermietungsabsicht, Umsatzsteuer, Kleinunternehmerregelung
Versicherungen informieren, Haftpflicht prüfen
Rauchmelder kontrollieren
Ausstattung, Fotos, Hausordnung und Schlüsselübergabe vorbereiten

Die ersten Punkte kann Ihnen niemand abnehmen. Ab Punkt 8 übernehmen wir, wenn Sie möchten. Wie das abläuft, steht auf unserer Seite zu den Leistungen.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand der Angaben: Oktober 2026. Beträge und Satzungen ändern sich, bitte prüfen Sie den aktuellen Stand bei Ihrer Gemeinde.

Häufige Fragen

Brauche ich eine Genehmigung, um meine Wohnung am Chiemsee als Ferienwohnung zu vermieten?

Oft ja. Nach einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs von 2023 ist die Nutzung als Ferienwohnung kein Wohnen im Sinne der Baunutzungsverordnung. Die Umnutzung einer normalen Wohnung ist deshalb in der Regel eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Fragen Sie beim Bauamt Ihrer Gemeinde nach.

Brauchen deutsche Gäste in der Ferienwohnung noch einen Meldeschein?

Nein. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die besondere Meldepflicht nach dem Bundesmeldegesetz nur noch für ausländische Gäste. Für den Kurbeitrag können Gemeinden die Daten aller Gäste aber weiterhin verlangen.

Welcher Umsatzsteuersatz gilt für Ferienwohnungen?

Für die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen gilt der ermäßigte Satz von 7 Prozent nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, etwa ein Stellplatz, werden mit 19 Prozent besteuert. Kleinunternehmer mit höchstens 25.000 Euro Vorjahresumsatz weisen keine Umsatzsteuer aus.

Kann die Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung verbieten?

Nur eingeschränkt. Erlaubt die Teilungserklärung die Wohnnutzung, gehört die Vermietung an Feriengäste nach dem Bundesgerichtshof grundsätzlich dazu. Ein Verbot ist nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer wirksam, ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht.

Ferienwohnung am Chiemsee vermieten. Was Sie vorher klären sollten.